Comprar Casa Pela Primeira Vez: O Que Ninguém Te Diz Sobre os Custos

Quando comecei a ver casas a sério, fazia as contas de uma forma muito simples: preço da casa, menos o que o banco empresta, igual ao que eu tinha de ter poupado. Spoiler: as contas estavam erradas. Entre o preço que aparece no anúncio e o dia em que finalmente recebes as chaves, há uma lista de custos que quase ninguém menciona nas visitas. E alguns deles não podem ser incluídos no crédito.

Este é o guia que eu gostava de ter lido antes da primeira visita. Sem juridiquês, sem fórmulas complicadas, só o que precisas de saber para não teres surpresas desagradáveis a meio do processo.

Para habitação própria e permanente, os bancos financiam normalmente até 90% do valor da casa (ou do valor de avaliação, se for mais baixo). Os restantes 10%, a chamada entrada, saem do teu bolso. Existem regimes específicos, como a garantia pública para jovens, que permitem financiar mais, mas não contes com isso sem confirmar se te aplicas.

E atenção a um pormenor que apanha muita gente desprevenida: se a avaliação do banco ficar abaixo do preço que acordaste com o vendedor, o empréstimo é calculado sobre o valor mais baixo. A diferença também é contigo.

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) paga-se uma única vez, quando compras a casa, e tem de estar liquidado antes da escritura. É calculado sobre o valor mais alto entre o preço de compra e o valor patrimonial tributário do imóvel, com escalões progressivos.

Se ainda não tens bem presente o que é o IMT e em que é diferente do IMI, vale a pena perceberes isso antes de fazeres contas, porque são dois impostos que andam sempre juntos mas funcionam de forma muito diferente.

Algumas boas notícias para quem compra a primeira casa:

Aqui está um dos custos mais esquecidos. O imposto do selo é cobrado na compra (0,8% do valor) e volta a aparecer no crédito à habitação, sobre o montante emprestado. Num empréstimo a longo prazo, a taxa é de 0,6%. Parece pouco, mas sobre um crédito de 200.000 € são 1.200 €, e normalmente são pagos logo no momento da escritura.

A escritura (ou o processo Casa Pronta, quando é feito num balcão próprio) e o registo predial têm custos fixos que, somados, chegam facilmente a várias centenas de euros. A estes juntam-se, muitas vezes, os honorários de um solicitador ou advogado, se preferires ter alguém a verificar a documentação do imóvel. É um custo que eu recomendo, honestamente: descobrir uma dívida ou um problema de registo depois de assinar sai muito mais caro.

Antes de assinares o crédito, o banco cobra normalmente várias comissões:

O documento que tens de pedir e comparar entre bancos é a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia). É lá que aparecem a TAEG, as comissões e o custo total do empréstimo. Para comparares propostas com calma, o simulador de crédito à habitação do Banco de Portugal permite calcular a prestação e o custo total com as tuas próprias condições.

Para concederem o crédito, os bancos exigem dois seguros: o seguro de vida, associado aos titulares do empréstimo, e o seguro multirriscos ou de incêndio do imóvel. São custos que vais pagar durante muitos anos, por isso fazem uma diferença enorme na conta final.

O que pouca gente sabe é que não és obrigada (nem obrigado) a contratar estes seguros no banco que te dá o crédito. Podes procurar noutra seguradora, desde que as coberturas cumpram o que o banco exige. Em alguns casos, isso pode significar menos spread se fizeres tudo no banco, e noutros pode compensar ir buscar fora. A única forma de saber é pedir as duas propostas e fazer contas.

Juntando tudo, a resposta curta é: bastante mais do que os 10% de entrada. Uma regra prática que muitos especialistas usam é contar com cerca de 15% a 20% do valor da casa em capitais próprios, para cobrir a entrada e os custos associados à compra. Se tiveres direito às isenções de IMT, esse valor pode baixar bastante.

E depois há a vida real. A mudança, os pequenos arranjos, a máquina de lavar que não ficou na casa, as cortinas. Quando chegares a essa fase, tenho aqui 12 dicas para uma mudança sem stress que podem ajudar.

Ser proprietária traz um imposto novo para o calendário anual: o IMI. Ao contrário do IMT, paga-se todos os anos, e o valor depende do valor patrimonial da casa e da taxa definida pela câmara do teu concelho. Há isenções temporárias para habitação própria e permanente em determinadas condições, e vale a pena pedi-las logo. Escrevi um guia completo sobre o IMI e como pagar menos que te explica tudo.

Comprar a primeira casa é uma das decisões maiores que vamos tomar, e é normal sentirmos que estamos a aprender tudo à pressa. A boa notícia é que a maioria das surpresas desagradáveis desaparece quando sabemos de antemão onde vai cada euro. O preço da casa é só o começo da conversa.